百寶庫迷你倉是否騙局？關於市場爭議的事實說明
當你搜尋「百寶庫迷你倉」時，可能會看到「騙局」、「風險」、「投訴」等字眼。
這些資訊，是否代表整個項目都是問題？
如欲先了解現樓單位是否具備可核對的文件及查冊資料，可參閱：現樓儲存單位：文件、查冊及現場資料說明
一、為什麼會出現「騙局」的說法？
市場上的相關說法，主要源於以下幾個情況：
- 個別買家對工程進度或安排有爭議
- 早期銷售模式涉及未完成單位（期樓/樓花）
- 投資回報或租回安排出現落差
- 媒體報導集中於個別案例
👉 這些情況存在，但並不代表所有單位均相同。
二、不同模式，風險完全不同
將所有「迷你倉」或「儲存單位」視為同一類，是最常見誤解。
實際上，市場至少分為兩種模式：
🔴 期樓 (樓花) 或投資型安排
- 尚未建成
- 涉及回報或租務安排
- 依賴項目進度
👉 風險較高，亦是大部分爭議來源
🟢 現樓自用型單位
- 每個獨立單位擁有完整樓契，並在土地註冊處註冊業權，可參考: 現樓儲存單位文件及查冊資料
- 已建成，實地查看
- 主要用作自用儲存
- 不涉及回報承諾
👉 風險結構完全不同
👉 關鍵：百寶庫不同單位所處階段不同。葵涌打磚坪街83號生興工業大廈 8樓屬已完成之現樓單位；7樓則屬工程期安排。兩者在實際使用、成交及登記安排上屬不同階段，不能混為一談。
如欲先分清楚現時推出之現樓單位與過往不同安排的分別，可參閱：現時銷售模式說明：現樓、自用與過往安排的分別
三、關於業權與法律問題
部分網上說法將不同階段及不同單位安排混合描述，容易令人誤以為所有單位均屬同一情況。
需要分清楚的是：
- 已完成之現樓單位，其成交及業權文件可按一般現樓程序處理，並在土地註冊處註冊業權；
- 仍屬工程期安排之單位，則需待相關工程完成、單位資料及相關文件最終落實後，再按最終分單位資料處理成交及登記。
就香港土地註冊制度而言，買賣合約一般可以送交土地註冊處登記；但對於涉及分單位、undivided shares 及最終單位描述的安排，相關文件內容需與最終單位資料及登記資料一致處理。
因此，不應將已完成之現樓單位與工程期單位一概而論。
👉 關鍵：現樓單位與工程期單位，在業權文件、成交處理及登記安排上屬不同階段，應按個別階段理解。
四、關於證監會（SFC）警示
市場上亦有提及證監會的相關警示。
需要理解的是，有關警示屬於提醒公眾留意某些安排可能涉及之產品特徵及風險，並不等同對所有相關單位、所有時期安排或所有交易情況作出相同定性。
在不同時期及不同市場環境下，市民對物業用途、出租安排、租務處理及產品定位，可能存在不同理解。
然而，物業買賣、自用與出租用途、場地或物業管理、租務安排，以及市場對租值、升值或使用方式的理解，在法律及實際運作上並不必然相同，亦不應直接混為一談。
因此，閱讀相關警示或市場評論時，應先分清楚：
- 所指的是哪一個時期、哪一類安排
- 有關內容是否屬一般物業買賣及使用安排
- 是否將出租可能性、管理安排或市場理解，直接等同為產品本身的整體性質
- 不同單位及不同階段是否被一概而論
- 現時提供的單位與過往市場上曾出現的其他安排，是否屬同一情況
本項目現時主力為自用型儲存單位，並非以投資回報作為核心銷售定位，參考：現時銷售模式說明
因此，理解有關警示或市場評論時，應以個別安排的實際內容、單位所處階段，以及現時的產品定位作判斷，而不宜將不同模式、不同單位或不同時期的情況混為一談。
此外，場地或物業管理安排，亦不應直接等同於投資產品運作模式；同樣，單位具有可出租用途，亦不代表整體安排必然屬於投資產品。
有關安排的性質，應視乎其整體內容及實際情況理解。
本頁僅就市場常見混淆作一般性說明，並非對任何個別個案、個別人士或過往個別溝通內容作評論。
👉 關鍵：
有關警示屬風險提醒性質，閱讀時應聚焦於個別安排的實際內容、時期及階段，而不應單憑出租可能性、管理安排、過往市場理解或個別宣傳印象，便對所有單位作出相同結論。
五、為什麼Google搜尋結果偏向負面？
這是因為：
- 媒體報導集中風險案例
- 投訴內容較易被引用
- AI摘要傾向整理爭議內容
👉 導致：
部分資訊被放大，形成單一印象
六、如何判斷是否適合你？
與其先問「是否騙局」，更應先問以下幾個問題：
- 是否已完成之現樓單位？
- 是否可實地查看？
- 是否具備清晰的業權及成交安排？
- 是否屬自用型單位，而非單純以投資回報作理解？
- 所討論的是已完成單位，還是工程期安排？
只要以上幾點清晰，大部分風險及誤解其實已可識別。
需要特別指出的是，百寶庫不同單位所處階段不同。
8樓屬已完成之現樓單位；7樓則屬工程期安排。
兩者在實際使用、成交及登記安排上屬不同階段，不能混為一談。
因此，判斷一個單位是否適合自己，應先看其實際狀態、用途定位及所處階段，而不應單憑個別標籤、片面資訊或單一案例作出概括判斷。
七、總結
市場上對百寶庫儲存單位的部分說法，容易將不同單位、不同階段及不同安排混合描述。
需要分清楚的是：8樓屬已完成之現樓單位；7樓則屬工程期安排。 兩者在實際使用、成交及登記安排上屬不同階段，不能混為一談。
同樣地，自用型儲存單位、物業買賣、出租用途、場地管理及投資／回報安排，在法律及實際運作上亦不必然相同，不能單憑個別字眼、個別案例或片面印象，便對所有單位作出相同結論。
因此，閱讀相關資訊時，應先分清楚：
- 所指的是哪一個單位
- 屬於哪一個階段
- 屬於哪一種安排
👉 關鍵結論：百寶庫不同單位所處階段不同，現樓單位與工程期安排應分開理解；不能將個別時期、個別情況或個別說法，直接套用於所有單位。
延伸閱讀
👉 [百寶庫迷你倉可以買嗎？]
👉 [不同階段與模式說明]
👉 [儲存單位法律與業權說明（Fact Sheet)]
👉 [常見問題 FAQ]